Ціни на оренду в Португалії падають четвертий місяць поспіль, уряд запровадив нові податкові пільги для орендарів, а поліція фіксує тисячі випадків шахрайства. Якщо ви тільки приїхали до Португалії або вже давно тут орендуєте — ця стаття для вас. Зібрали все, що потрібно знати українцю, який шукає або вже орендує житло в Португалії у 2026 році — від законодавчих змін до конкретних цін і порад, як захистити свої права.
1. Що змінилося в законодавстві
Коефіцієнт підвищення ренди: +2,24%
Щороку уряд встановлює максимальний коефіцієнт, на який орендодавець може підняти ренду (renda — так португальською називають щомісячну оплату за оренду; далі у тексті вживатимемо саме це слово). На 2026 рік він становить 1,0224 — тобто максимум +2,24%. Для квартири за €700 це означає підвищення до €715,68, для квартири за €1 500 — до €1 533,60. Коефіцієнт було опубліковано у вересні 2025 року.
Орендодавець зобов'язаний повідомити про підвищення письмово, щонайменше за 30 днів. У повідомленні має бути зазначено коефіцієнт і нова сума. Якщо орендодавець не підвищував ренду кілька років, він може застосувати накопичений коефіцієнт — за три роки це може перевищити 11%.
Податкові пільги для орендарів
Гарна новина: у 2026 році максимальна податкова знижка на оренду (dedução de IRS) зросла з €700 до €900, а з 2027 року зросте до €1 000. Це 15% від річної суми оплаченої ренди, яку можна повернути через IRS (декларацію про доходи). Щоб скористатися — переконайтеся, що орендодавець видає вам recibos eletrónicos (електронні квитанції).
Lei 9-A/2026 та нові програми
6 березня 2026 року набув чинності Lei 9-A/2026 — рамковий закон, що запроваджує низку заходів для ринку житла. Серед ключових:
- IVA (ПДВ) 6% замість стандартних 23% на будівництво нового житла та реабілітацію будівель для оренди — це має збільшити пропозицію на ринку
- PAA — Programa de Arrendamento Acessível (Доступна оренда) — програма, за якою орендодавці, що здають житло на 20% нижче за медіанну ціну по муніципалітету, отримують повне звільнення від IRS/IRC. Мінімальний термін контракту — 5 років. Реєстрація через платформу PAA
- Зниження податку для орендодавців з 25% до 10% на дохід від оренди для контрактів з рентою до €2 300/місяць
Уряд має 180 днів на прийняття виконавчих декретів, тому деякі норми запрацюють до кінця літа — початку осені 2026 року.
Захист від утисків
Lei 12/2019 (закон проти утисків орендарів — assédio no arrendamento) забороняє орендодавцям: вимикати воду, електрику чи газ, не проводити ремонт, залякувати орендаря. За порушення — штрафи, які для вразливих категорій населення збільшуються на 50%.
2. Ціни на оренду: квітень 2026
За даними Idealista, медіанна ціна оренди в Португалії у квітні 2026 — 16,4 €/м², що на 2,7% менше, ніж рік тому. Це вже четвертий місяць зниження поспіль.
Ціни по містах (€/м², зміна за рік)
| Місто | €/м² | Зміна |
|---|---|---|
| Лісабон | 22,0 | -1,7% |
| Фуншал (Мадейра) | 17,4 | +10,3% |
| Порту | 16,6 | -6,6% |
| Фару (Алгарве) | 14,9 | +10,6% |
| Сетубал | 13,7 | +9,3% |
| Коїмбра | 12,7 | +4,0% |
| Евора | 12,2 | +5,8% |
| Авейру | 11,6 | +3,3% |
| Брага | 10,4 | -3,5% |
| Лейрія | 9,5 | +8,9% |
Цікава картина: Лісабон і Порту дешевшають (у Порту аж -6,6%), а от Фару, Сетубал та Мадейра продовжують рости — попит з боку цифрових кочівників та туристичного ринку досі тисне на ціни.
Ціни на кімнати: зростання +8%
Якщо ви шукаєте кімнату (quarto), ситуація протилежна — ціни зростають. За даними Idealista за I квартал 2026:
| Місто | €/місяць |
|---|---|
| Лісабон | 550 |
| Фуншал | 500 |
| Порту | 450 |
| Фару | 400 |
| Сетубал | 400 |
| Гуарда | 210 |
Найдешевші кімнати — у Гуарді (€210) та Браганці (€225). Для студентів і тих, хто тільки приїхав — це реальна альтернатива.
3. Права орендаря-іноземця
Документи для укладання контракту
За DECO Proteste, для оренди вам потрібні:
- NIF (Número de Identificação Fiscal — податковий номер). Отримується в місцевому відділенні Finanças (податкова) або через портал ePortugal
- Документ, що посвідчує особу — для громадян ЄС достатньо ID-картки, для інших — паспорт + título de residência (дозвіл на проживання) або віза
- Підтвердження доходу — recibos de vencimento (розрахункові листки), recibos verdes (для ФОПів) або остання декларація IRS
Депозит (caução): максимум 2 місяці
Важливо знати: за Кодексом цивільного права (Art. 1076.º), орендодавець може вимагати депозит максимум у розмірі 2 місячних рент. Якщо хтось просить більше — це незаконно.
При виїзді орендодавець повинен повернути депозит протягом ~30 днів після передачі ключів (закон не встановлює точного строку, але саме такий строк визнає судова практика). Якщо з депозиту утримуються кошти — орендодавець зобов'язаний надати письмове обґрунтування з документами.
Порада: Під час заселення та виїзду обов'язково фотографуйте стан квартири. Це — ваш головний доказ у спорі про депозит.
Контракт: мінімум рік, автоматичне продовження
Всі умови оренди в Португалії регулюються NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano — Новий режим міської оренди). Мінімальний термін контракту оренди — 1 рік. Контракт автоматично продовжується на 3-річні періоди. Щоб розірвати контракт, орендар повинен попередити:
- за 90 днів — якщо контракт діє від 1 до 6 років
- за 120 днів — якщо контракт діє понад 6 років
Орендодавець має більш довгі строки: 120 і 240 днів відповідно.
Оскарження та суперечки: BAS
Якщо виникла проблема з орендодавцем (незаконне підвищення ренти, відмова повернути депозит, утиски), можна звернутися до BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio — онлайн-платформа для вирішення спорів з оренди). BAS створено Lei 56/2023 (Mais Habitação) і дозволяє вирішувати конфлікти без традиційного суду — швидше й дешевше. Платформа працює португальською мовою, тому для подання заяви може знадобитися допомога перекладача або португаломовного знайомого.
Також діє урядовий центр підтримки за адресою: Av. Columbano Bordalo Pinheiro 5, Лісабон, пн-пт 09:30-12:30, 14:30-17:00.
Антидискримінація
Закон забороняє дискримінацію за національністю, статтю, етнічною належністю, релігією чи віком при оренді. Якщо вам відмовляють через українське громадянство — це порушення закону, і ви маєте право подати скаргу.
4. Шахрайство при оренді: 4 553 злочини за 3 роки
За даними PSP (Polícia de Segurança Pública — поліція), у 2023–2025 роках зафіксовано 4 553 злочини, пов'язані з шахрайством при оренді:
- 2023: 1 542 випадки
- 2024: 1 511 випадків
- 2025: 1 500 випадків
- I квартал 2026: 325 випадків (-10% порівняно з I кварталом 2025)
Як розпізнати шахрайство
🔴 Ціна занадто хороша. Квартира T2 у центрі Лісабона за €400? Це пастка.
🔴 Просять гроші до перегляду. Жодного депозиту чи оплати без особистого огляду квартири та підписання контракту.
🔴 IBAN не збігається з іменем. Перевіряйте, що ім'я на банківському рахунку відповідає імені того, хто подає оголошення.
🔴 «Агент» не може показати квартиру. Справжній агент або власник завжди зможуть організувати перегляд.
Що робити, щоб не стати жертвою
- Користуйтеся перевіреними платформами (Idealista, Imovirtual, OLX з верифікацією)
- Вимагайте внутрішні фото квартири та копії рахунків за комунальні послуги
- Ніколи не переказуйте гроші до підписання контракту та отримання ключів
- Зберігайте всю переписку — це доказ у разі скарги
- Якщо стали жертвою — подавайте заяву до PSP або GNR (Guarda Nacional Republicana — жандармерія)
Ринок оренди в Португалії у 2026 році — це парадокс: ціни на квартири повільно знижуються, але кімнати дорожчають, а шахраї не сплять. Нові пільги (знижка IRS до €900, зниження податку для орендодавців) мають стимулювати ринок, але більшість виконавчих декретів до Lei 9-A/2026 ще попереду. Знання своїх прав — найкраща інвестиція. І, як кажуть португальці, casa onde não há pão, todos ralham e ninguém tem razão — у домі, де немає хліба, всі сваряться й ніхто не правий. Тож подбайте, щоб у вашому домі все було прозоро.
#оренда #житло #Португалія #права #Лісабон #Порту #шахрайство #IRS #ренда #депозит #закон