Os preços do aluguer em Portugal descem há quatro meses seguidos. O governo criou novos apoios nos impostos para quem aluga casa. A polícia registou milhares de burlas. Este artigo explica tudo sobre alugar casa em Portugal em 2026. Vai encontrar mudanças na lei, preços atuais e conselhos para proteger os seus direitos.
1. O que mudou na lei
Aumento máximo do aluguer: +2,24%
Todos os anos, o governo define o aumento máximo do aluguer. Em 2026, o fator é 1,0224. Ou seja, o máximo é +2,24%. Para uma casa de €700 por mês, o aluguer sobe para €715,68. Para uma casa de €1 500, sobe para €1 533,60. O fator foi publicado em setembro de 2025.
O dono da casa deve avisar por escrito, pelo menos 30 dias antes. O aviso deve dizer o fator e o novo valor. Se o dono não aumentou o aluguer durante vários anos, pode juntar os aumentos. Em três anos, o aumento pode passar de 11%.
Descontos nos impostos para quem aluga
Boa notícia: em 2026, o desconto máximo no IRS para aluguer subiu de €700 para €900. A partir de 2027, vai subir para €1 000. Este desconto é de 15% do total pago em aluguer por ano. Pode pedir este dinheiro de volta no IRS (declaração de impostos). Para isso, o dono da casa deve dar-lhe recibos eletrónicos.
Lei 9-A/2026 e novos programas
Em 6 de março de 2026 entrou em vigor a Lei 9-A/2026. Esta lei traz várias medidas para o mercado de casas. As mais importantes:
- IVA de 6% em vez de 23% para construir casas novas e renovar prédios para aluguer. Isto vai trazer mais casas ao mercado.
- PAA — Programa de Arrendamento Acessível (Aluguer a Preço Baixo). Os donos que alugam a um preço 20% abaixo da média da zona não pagam IRS/IRC. O contrato mínimo é de 5 anos. A inscrição é na plataforma PAA.
- Imposto mais baixo para donos de casas. O imposto desce de 25% para 10% sobre o aluguer. Isto vale para contratos até €2 300 por mês.
O governo tem 180 dias para criar as regras finais. Por isso, algumas medidas só vão funcionar no fim do verão ou início do outono de 2026.
Proteção contra pressões
A Lei 12/2019 protege quem aluga casa. O dono não pode cortar a água, a luz ou o gás. Não pode recusar fazer obras. Não pode assustar quem aluga. Se faz isso, paga uma multa. Para pessoas em situação mais difícil, a multa sobe 50%.
2. Preços do aluguer: abril de 2026
Segundo o Idealista, o preço médio do aluguer em Portugal em abril de 2026 é de 16,4 €/m². Isto é 2,7% menos do que há um ano. Os preços descem há quatro meses seguidos.
Preços por cidade (€/m², variação num ano)
| Cidade | €/m² | Variação |
|---|---|---|
| Lisboa | 22,0 | -1,7% |
| Funchal (Madeira) | 17,4 | +10,3% |
| Porto | 16,6 | -6,6% |
| Faro (Algarve) | 14,9 | +10,6% |
| Setúbal | 13,7 | +9,3% |
| Coimbra | 12,7 | +4,0% |
| Évora | 12,2 | +5,8% |
| Aveiro | 11,6 | +3,3% |
| Braga | 10,4 | -3,5% |
| Leiria | 9,5 | +8,9% |
A situação é interessante. Lisboa e Porto ficam mais baratas. No Porto, o preço desceu 6,6%. Mas Faro, Setúbal e Madeira continuam a subir. A procura de nómadas digitais e do turismo faz os preços subir nestas zonas.
Preços de quartos: subida de +8%
Se procura um quarto, a situação é diferente. Os preços sobem. Segundo o Idealista, no 1.º trimestre de 2026:
| Cidade | €/mês |
|---|---|
| Lisboa | 550 |
| Funchal | 500 |
| Porto | 450 |
| Faro | 400 |
| Setúbal | 400 |
| Guarda | 210 |
Os quartos mais baratos estão na Guarda (€210) e em Bragança (€225). Para estudantes ou quem chegou há pouco, é uma boa opção.
3. Direitos de quem aluga sendo estrangeiro
Documentos para fazer o contrato
Segundo a DECO Proteste, para alugar casa precisa de:
- NIF (Número de Identificação Fiscal — número dos impostos). Pode pedir nas Finanças ou no portal ePortugal.
- Documento de identidade — cidadãos da UE: basta o cartão de identidade. Outros: passaporte e título de residência ou visto.
- Prova de rendimento — recibos de vencimento (folhas de salário), recibos verdes (para trabalhadores independentes) ou a última declaração de IRS.
Depósito (caução): máximo de 2 meses
É importante saber: pela lei (Art. 1076.º do Código Civil), o dono pode pedir um depósito de no máximo 2 meses de aluguer. Se alguém pede mais, é ilegal.
Quando sair da casa, o dono deve devolver o depósito em cerca de 30 dias. A lei não diz um prazo exato, mas os tribunais usam 30 dias. Se o dono fica com parte do dinheiro, deve explicar por escrito e mostrar documentos.
Conselho: Quando entrar e quando sair da casa, tire fotos do estado de tudo. Estas fotos são a sua melhor prova em caso de problema com o depósito.
Contrato: mínimo 1 ano, continua sozinho
Todas as regras de aluguer em Portugal estão no NRAU. NRAU é o Novo Regime do Arrendamento Urbano, a lei do aluguer de casas. O contrato mínimo é de 1 ano. Depois, o contrato continua sozinho por períodos de 3 anos. Para terminar o contrato, quem aluga deve avisar:
- 90 dias antes — se o contrato dura de 1 a 6 anos
- 120 dias antes — se o contrato dura mais de 6 anos
O dono da casa tem prazos mais longos: 120 e 240 dias.
Problemas e queixas: BAS
Se tem um problema com o dono da casa, pode usar o BAS (Balcão do Arrendatário e do Senhorio). É uma plataforma online para resolver problemas de aluguer. O BAS foi criado pela Lei 56/2023 (Mais Habitação). Permite resolver problemas sem ir a tribunal. É mais rápido e mais barato. A plataforma está em português. Pode precisar de ajuda de um tradutor ou de alguém que fale português.
Existe também um centro de apoio do governo: Av. Columbano Bordalo Pinheiro 5, Lisboa. Horário: segunda a sexta, 09:30-12:30, 14:30-17:00.
Contra a discriminação
A lei proíbe a discriminação por nacionalidade, sexo, origem, religião ou idade no aluguer de casas. Se alguém recusa alugar-lhe casa por causa da sua nacionalidade, isso é contra a lei. Pode fazer queixa.
4. Burlas no aluguer: 4 553 crimes em 3 anos
Segundo a PSP (Polícia de Segurança Pública), entre 2023 e 2025 houve 4 553 crimes de burla no aluguer:
- 2023: 1 542 casos
- 2024: 1 511 casos
- 2025: 1 500 casos
- 1.º trimestre de 2026: 325 casos (-10% face ao 1.º trimestre de 2025)
Como reconhecer uma burla
🔴 O preço é bom demais. Um T2 no centro de Lisboa por €400? É falso.
🔴 Pedem dinheiro antes de ver a casa. Nunca pague nada antes de ver a casa e assinar o contrato.
🔴 O IBAN não tem o mesmo nome. Veja se o nome na conta do banco é igual ao nome de quem fez o anúncio.
🔴 O "agente" não pode mostrar a casa. Um agente ou dono verdadeiro pode sempre marcar uma visita.
O que fazer para não ser vítima
- Use plataformas conhecidas (Idealista, Imovirtual, OLX com verificação).
- Peça fotos do interior da casa e cópias das contas de água e luz.
- Nunca envie dinheiro antes de assinar o contrato e receber as chaves.
- Guarde todas as mensagens. São prova em caso de queixa.
- Se foi vítima, faça queixa na PSP ou na GNR (Guarda Nacional Republicana).
O mercado de aluguer em Portugal em 2026 é estranho. Os preços das casas descem devagar. Mas os quartos ficam mais caros. E as burlas continuam. Os novos apoios (desconto de IRS até €900, impostos mais baixos para donos) podem ajudar. Mas muitas regras da Lei 9-A/2026 ainda não estão a funcionar. Conhecer os seus direitos é o melhor que pode fazer. Como dizem os portugueses: casa onde não há pão, todos ralham e ninguém tem razão. Cuide para que na sua casa tudo seja claro.
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